« Plus un contrat règle d'éventualités prévues, plus il crée de dangers pour le cas où il s'en produit d'imprévues. » Auguste Detoeuf

Me François Forget

Tout prêteur de second rang devrait s'enquérir non seulement du montant de l'hypothèque mais aussi de la teneur de l'obligation. Certains découvriront alors que l'obligation, en plus d'être universelle, est souvent presque éternelle. 

L'acte d'hypothèque servant à garantir des obligations existantes ou éventuelles, de faire ou de ne pas faire, doit-il nécessairement les décrire avec précision?

Un propriétaire désireux de se construire une maison, retient, entre autres, les services d'un entrepreneur électricien. Ce dernier, impayé depuis deux ans, cautionne quand même le propriétaire auprès d'un créancier pour une somme substantielle. Dans les mois qui suivent, l'entrepreneur se voit contraint de payer le créancier.

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Le propriétaire, conscient de son incapacité à compléter les travaux, signe une promesse de vente avec un acquéreur. L'entrepreneur, craignant de ne point être remboursé lors de la vente, convainc le propriétaire de lui consentir une hypothèque. L'acte d'hypothèque ne contient aucune référence spécifique à la dette, mais emploie plutôt le libellé d'une ouverture de crédit. Lors de la séance de clôture, l'acquéreur découvre l'hypothèque consentie à l'entrepreneur. L'acquéreur ayant déjà entrepris des travaux majeurs et choisissant le moindre mal, accepte de conclure la vente sans pour autant assumer cette hypothèque. Dans les mois suivants, l'acquéreur s'adresse à la Cour supérieure pour contester la validité de l'hypothèque. Le juge annule cette dernière, statuant que l'acte d'hypothèque « n'indique pas la cause des créances garanties. »

La Cour d'appel*, dans un jugement bien étoffé, conclut que l'obligation pour laquelle l'hypothèque est consentie n'a pas à être précisée dans l'acte d'hypothèque. Cette dernière, pour être valide, doit simplement être notariée, comporter une description de l'immeuble grevé, indiquer une somme déterminée de l'hypothèque et être publiée.

L'acte d'hypothèque n'étant qu'accessoire à l'obligation, tout prêteur de second rang devrait s'enquérir non seulement du montant de l'hypothèque mais aussi de la teneur de l'obligation. Certains découvriront alors que l'obligation, en plus d'être universelle, est souvent presque éternelle.

*C.A. 500-09-001136-944

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