Il faut toujours donner une chance au coureur.

Me François Forget

En présence d'un vice caché, il y a toujours lieu, avant d'entreprendre les travaux, de le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable.

Acheter un immeuble avec garantie légale procure certains droits, mais encore faut-il les exercer en respectant les règles édictées par le Code civil du Québec.

Un assureur, subrogé aux droits de ses assurés, intente des procédures contre les vendeurs de ses assurés qui ont été indemnisés suite à une perte de plus de 165 000 $.

Rappelons les faits :

  • mai 2008, l'immeuble est acheté;
  • novembre 2008, l'immeuble est endommagé suite à un incendie;
  • février 2009, les travaux de rénovation sont terminés;
  • mai 2009, l'assureur, agissant aux droits de ses assurés et alléguant la garantie légale pour vice-caché, met en demeure les vendeurs des assurés de lui rembourser les indemnités versées;
  • février 2011, l'assureur, invoquant la garantie légale, s'adresse à la Cour* et engage des procédures contre les vendeurs des assurés.

Après avoir statué que l'assureur n'a pas plus de droit que ses assurés, le tribunal déclare que l'assureur, comme tout acquéreur (assuré) qui découvre un vice caché, se doit de donner un préavis au vendeur avant même de procéder aux réparations. Un tel préavis permet à ce dernier d'évaluer non seulement le montant des travaux à effectuer, mais également l'origine de la perte. Le tribunal rejette donc la demande de l'assureur puisqu'aucun préavis n'a été donné aux vendeurs avant que les travaux ne soient entrepris.

En présence d'un vice caché, pourquoi courir le risque de perdre son recours contre son vendeur? Il y a toujours lieu, avant d'entreprendre les travaux, de le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable, sauf si l'immeuble « est menacé d'un dépérissement immédiat ».

*CA 500-09-022916-126

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