Préparation et rédaction d'un acte de servitude

La servitude est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d'un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent.

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Description

Le notaire peut recevoir le mandat de rédiger un acte de servitude pour plusieurs raisons, notamment afin de créer un droit de passage et corriger des vues illégales. Afin qu'une servitude prenne effet, elle doit impérativement être établie par contrat, testament ou effet de la loi. Conséquemment, une servitude ne peut en aucun cas s'établir par prescription. Par la suite, étant donné que des droits réels auront été créées, l'acte devra être publié au Registre foncier de la circonscription foncière en cause afin d'être opposable aux tiers. Si le document n'est pas publié et que le propriétaire du fond servant vend à un tiers de bonne foi, cette servitude ne sera pas opposable à l'acquéreur de bonne foi.

« La servitude est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d'un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent. »

La mention de « charge » est importante en immobilier et plus particulièrement lors d'une vente. En effet, quand un vendeur vend à un acquéreur, la servitude constitue une charge et toutes les garanties de la propriété s'appliqueront.

Il existe plusieurs types de servitudes que le notaire rédigera, notamment#:

  • Servitude de passage;
  • Servitude de vues;
  • Servitude d'empiètements;
  • Servitude par destination du propriétaire;
  • Servitude mutuelle d'empiètement quant aux services;
  • Servitude pour l'apparence extérieure des bâtiments;
  • Servitude de construction;
  • Servitude pour le bruit et la vibration.

Une servitude peut être au profit d'un immeuble. Dans un tel cas, il s'agira d'une servitude réelle. Elle peut aussi être au profit d'une personne et il s'agira alors d'une servitude personnelle.

Dans le cas d'une servitude de passage, le notaire, par l'entremise d'un arpenteur-géomètre, devra définir l'assiette, c'est-à-dire, là où s'exerce le droit de passage. Si le notaire ne définit pas l'assiette, on arrivera à la conclusion que la servitude couvre tout l'immeuble. Ainsi, cette assiette doit être définie par acte notarié (acte de réduction de servitude) qui précisera la bande de terrain affectée à la servitude.

Dans l'acte de servitude, il peut être d'usage que le propriétaire du fonds servant fasse les travaux d'entretien. S'il trouve que cette charge est trop lourde, il peut s'affranchir de ses obligations en abandonnant la parcelle du terrain. Évidemment, on peut prévoir autre chose à l'intérieur de l'acte.

En plus des propriétaires du fonds dominant et servant, les créanciers du fonds servant peuvent intervenir à l'acte afin d'y donner leur consentement. En effet, si un créancier hypothécaire, n'intervient pas à il pourrait mettre le propriétaire du fonds servant en défaut aux termes de son prêt hypothécaire. Ce type de contrat fait mention que le débiteur ne pourra pas consentir de charge, notamment de servitude, sans le consentement du prêteur.

Le notaire prépare l'acte de servitude et reçoit les signatures. Le notaire doit s'assurer aussi de la capacité et de l'identité des parties. Pour des personnes physiques, le notaire vérifiera entre autres l'état civil et le régime matrimonial des parties. Pour les personnes morales, nous vérifierons l'existence légale de l'entreprise, son inscription aux registres appropriés. Enfin le notaire prépare les copies de l'acte de servitude en minute et en assure la publication au Registre foncier.

Il s'avère donc important de consulter Notaire-Direct spécialisé en la matière car il:

  • est un conseiller juridique;
  • est un spécialiste dans la rédaction de contrats;
  • détient obligatoirement une assurance responsabilité;
  • est un spécialiste dans la recherche de titre et peut donc vérifier la validité du titres de l'immeuble.
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